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精准引导房地产稳经济

转载 来源: 发表于:03/23/2020 14:21:34 浏览量:11

在“房住不炒”定位下,中国房地产市场进入新的发展阶段,2019年房地产开发投资摆脱十余年的“过热”状态迈向平稳。受疫情影响,2020年各地春节假期房交会等营销活动几乎全部取消,住房与土地市场交易活动几近停滞。

  遇冷的房地产行业会不会出现“打摆子”现象?一些房地产开发企业会否出现资金短缺引发财务风险?一些城市会否再将房地产作为短期刺激经济的手段?

  多位业内专家指出,不能再将房地产行业作为拉动经济快速增长的工具。针对疫情的短期冲击,要防范财务风险向金融和实体传导;地方政府要抓紧牵头提前化解工期延误、交房逾期等纠纷隐患。

  另一方面,可围绕老旧小区改造、城市更新等方面形成行业投资着力点,精准发挥房地产行业稳定经济的作用。

  疫情对房地产市场短期冲击明显

  随着疫情的持续,多地政府、行业协会采取措施,暂停房地产行业相关活动,不少地方采取延迟供地计划、项目供地暂缓开工、售楼处及中介门店暂停营业、禁止举办大型营销活动。疫情将直接冲击春节前后返乡置业潮和“金三银四”旺销期,并引发行业波动。多家研究机构预计,1~2月甚至一季度,全国房地产销售平均降幅超过30%。当前疫情较严重的区域基本覆盖了经济相对发达、房地产市场活跃的省市。其中湖北、河南、湖南、江西、重庆、安徽、浙江、广东、上海、北京十省市受影响尤大,这些省市合计商品房销售面积、销售金额占全国比重均超过四成,直接影响全国房地产市场行业运行景气。销售停滞会影响企业后期拿地与开工节奏,对上下游产业也形成扰动。

  库存方面,数据显示,全国商品房待售面积由2018年初的58468万平方米,降至2019年底的49821万平方米。其中,商品住宅待售面积由30121万平方米降至22473万平方米。

  据机构监测,房企200强中有140多家重启或推出了线上售楼项目,多家大型房企也启动了打折促销活动。春节期间,碧桂园全国超千个项目在官方购房直营平台“碧桂园凤凰云”上开启线上售楼部进行远程选房、买房,目前平台拥有1400万用户。

  中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为,近期房地产月度、季度行情波动将明显加大,开发投资、新开工、施工、竣工、土地购置等指标明显下行,考虑到上下游关联产业,短期内,房地产市场波动对经济增长、就业的冲击毋庸置疑,但全年市场走势还取决于疫情持续时间、宏观政策应对以及市场主体反应等。

  四大风险值得关注

  专家认为,疫情对房地产市场产生的主要是阶段性影响,但短期引发的冲击加剧了楼市差异性,部分企业资金链承压,一些项目蕴含无法按期交付的法律纠纷隐患。综合来看,四大风险隐患值得关注。

  一是销售回款不及时导致行业财务金融风险剧增。

  销售回款(包括个人按揭贷款和定金及预收款)已经成为房地产企业主要的资金来源。2019年,销售回款在房地产开发企业实际到位资金中的占比达到了49.62%的历史高位,总计88640亿元。与此同时,由于严厉的融资限制,2019年国内贷款占比仅为14.13%,为历史最低点,房地产销售的暂停将严重冲击房地产企业的资金链。

  2020年房企债券偿还主要集中在第三季度,从目前形势看,不少企业存在较大集中兑付压力。中国房地产业协会会长冯俊认为,对整体行业而言,住房是长期消费品,疫情难以对其产生根本性影响,但短期销售下挫及偿债规模上升双重影响下,需警惕部分中小型房企面临的较高流动性风险。

  二是开发投资下行拖累经济并有可能造成后市供需失衡。由于新开工和土地购置停滞,参考2019年数据推算,疫情导致一季度房地产开发投资同比下降将超30%。房地产投资回落将给一些地区经济带来下行压力。

  当前的调控政策叠加疫情的影响,需求端会受到较大的抑制。疫情得到有效控制后,需求可能集中释放。如果先行指标持续下行,届时没有充裕的供给,或因供需失衡造成新一轮的房价上涨。

  三是疫情中断返乡置业加剧三四线城市市场风险。每年春节过后到3月份是三四线城市返乡置业旺季。2020年1月14日,58同城、安居客发布《2019—2020年返乡置业调查报告》。该报告显示今年春节期间在外务工人员有68.6%倾向于选择回乡置业(包含家乡城市及家乡所在的省会城市),高于2019年52.7%的低点。但随着疫情发展,直接关闭了相关城市楼市春节“窗口期”,去库存周期拉长。

  此次疫情也反映出三四线城市在物流、居住环境和应急管理上的劣势。在当前大中城市开放落户的情况下,未来人口流出三四线城市的情况可能更为严重,三四线城市房地产风险有进一步上升的趋势。

  四是开发建设停滞导致部分项目面临延期交付纠纷。

  据了解,疫情造成各地部分已出让土地延期交付,部分房地产项目不能按期开、竣工。由于上游供应商复工时间推迟至2月底到3月上旬,异地返工隔离14天,以及物流受限、难以筹备复工所需防疫物资等问题,开复工进度仍然存在较大不确定性。


长春市南关区华新街附近一处在建楼盘(2月17日摄) 张楠摄

  精准发挥房地产行业稳定经济作用

  作为经济重要组成部分,房地产行业的稳定对整个经济运行大局影响重大。多位专家建议,继续坚持“房住不炒”的调控定位,推进落实因城施策,针对疫情引起的楼市区域差异性影响,赋予地方政府较为灵活的政策调整空间。

  保持政策定力,不宜将房地产作为对冲经济下行的刺激手段。冯俊认为,一是当前楼市整体供需形势已发生变化,除非放任投资投机,否则“刺激”很难奏效;二是一旦放松政策,前期长效机制建设的努力就会落空,不但无助于问题解决,还有损政府公信力,并对经济社会发展产生更深远的后遗症。

  此次疫情将因严重程度及持续周期不同而加剧房地产市场的区域差异。倪鹏飞建议“因城施策”“因时施策”,适度微调房地产的行政、土地、金融、财税政策,允许各地灵活掌握二套房认定标准、首付比和首套房利率,适度鼓励自住和合理的改善型需求。

  专家表示,在疫情等外部突发性事件冲击下,要防范部分房企资金链断裂诱发系统性风险。中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员秦虹建议,将房地产并购贷款从开发贷款规模中单列出来,支持龙头企业以市场化方式收并购经营困难的中小企业,盘活不良资产,防范财务风险向金融和实体传导。

  倪鹏飞建议,结合这次疫情暴露出来的城市、小区和住房的短板和瓶颈,加强城市补短板、老城更新、旧房改造以及健康性宜居环境建设。围绕老旧小区改造、城市更新等形成行业投资着力点,对冲固定资产投资下滑。

  以老旧小区改造为例。住房和城乡建设部数据显示,全国共有老旧小区近16万个,估计综合改造投资额可达4万亿元。与棚改不同,老旧小区改造项目投资周期较短,能通过补齐服务设施“短板”有效带动居民消费。


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