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等房价跌?别做梦了,看房路上切记这三点!

转载 来源: 发表于:10/09/2019 14:19:18 浏览量:15

国庆节很多朋友,有房的去旅游,没房的去看房,租房的回老家。

七天的黄金周,亲戚朋友的小聚,难免又会讨论起一个追问灵魂的问题,是买房呢?还是租房呢?是大城市买呢?还是三四线?亦或者老家小县城!

笔者想跟大家讨论一下该不该买房的话题!

可能不全对,但至少能给你多一种对于住房问题的思考方式。

01

该买房还是租房?

近日,中新经纬的统计指出,进入2019年的下半年以来,北京、深圳、广州、合肥、南京、陕西、珠海、长春、南宁等9省市地区相继出台了推动和规范住房租赁市场发展的新规。

此次“新增租赁住房”包括了“利用集体建设用地建设的租赁住房”,此类租赁住房有望大量增长。

如:广州市作为首批利用集体建设用地建设租赁住房试点城市,按照计划,至2020年,全市计划利用集体建设用地建设租赁住房建筑面积300万平方米,每年批准建筑面积按100万平方米控制

另外,还有,深圳、南宁、长春及合肥等城市也提出“多渠道供给”的方式来推动住房租赁市场的发展。

具体的做法及预订目标分别为:

8月30日,深圳市发布《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见》,指出多渠道增加租赁住房供应,力争到2022年新增各类住房60万套,其中租赁住房不少于30万套。 9月2日,南宁市印发《南宁市培育发展住房租赁市场试点工作方案》。支持有条件的居民出租房屋,允许现有成套住房以原设计的房间为最小单位对外出租。 9月9日,长春市出台政策,计划2019—2021年新增租赁住房315万平米。在3年试点期内,对政府指定租赁住房地块,采取“限自持、竞地价”土地出让方式,增加租赁住房用地供给。 9月23日,合肥市发布五条创新探索住房租赁试点措施。在供给不足区域适量新建租赁住房,着力增加租赁供给。 ……

早在,七月初,深圳、广州、北京三个一线城市几乎同一时间对外下发有关住房租赁市场整治工作的文件

具体的整治细节方向就不再一一展开了,有兴趣的可以查阅《对租房开始下手了》(也可忽略跳过)。

七月底,财政部和住建部联合发布《2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单公示》。《公示》文件称:两部委于近期组织开展了,中央财政支持的住房租赁市场发展试点竞争性评审工作。

并将评审入选的试点城市名单予以公示,包括有北上广深在内的众多一二线试点城市,共计16个。

同时,对于这16个城市,提供三年累计400亿的专项资金扶持,这无疑是对住房租赁市场发展的最大推动力。

具体就不一一展开了,详情可参考《财政补贴住房租赁市场》(也可忽略跳过)。

当下来看,上至中央,下至地方,对于租房市场的整治工作基本不外乎于“通过增加房源供给”和“规范市场管理”等措施来促进住房租赁市场健康平稳可持续发展。

显然,租房市场在被“租购并举”提出来以后,今年开始逐步被落实和完善。反倒是商品房的交易市场在历经两年多的楼市调控背景下,延续了2018年的惨淡现状。

买房还是租房?政策面上,在抑制商品房市场,正大力推进租房市场!

发展租房市场也就是间接的暗示了房价不会在次飙涨,房价涨多了,大家都会去挤破头购房,租房市场就是一句空话!

02

房子到底够不够住?

除了政策面上在推动租房市场上,730中央政治局会议上再次明确“房住不炒”的基本原则,同时提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”

政策方向很明确了,租房市场的推进工作也在不间断进行中。

“不将房地产作为短期刺激经济的手段”从侧面也暗示了我们的住房市场不在需要大面积的开工建设了。

那么我们全国的房子够住吗?为什么还有那么多的人愿意为“一套房”而奋斗终生?

中国的房子有多少基本无从统计,但是人均住房面积还是不小。

9月26日,庆祝中华人民共和国成立70周年活动新闻中心举办第二场新闻发布会,住房和城乡建设部部长王蒙徽表示:

新中国成立70年来,我们基本上解决了近14亿人口的大国城乡居民的住房问题。 城镇人均住房建筑面积由1949年的8.3平方米提高到2018年的39平方米农村人均住房建筑面积提高到47.3平方米

按照2018年的统计公报来粗略计算一下,全国共计13.95亿人,其中59.58%的城镇人口为8.31亿人,剩余农村人口5.64亿人

按照城镇人均39平方米的住房建筑面积, 城镇建筑面积共计324.9亿平米

按照农村人均47.3平方米的住房建筑面积, 农村建筑面积共计266.77亿平米

如此看来,全国的住房建筑面积为590.86亿平方米。全国人均住房建筑面积则达到了42.36平方米

另外,我们从家庭户数来看,中国统计年鉴给的2017年全国平均每户3.03人来看,全国590.86亿平米,全国的住房总量有4.6亿套。

全国住房大概为:

住房总量4.6亿套;平均每户128平米;人均面积42.36平米。

量大不大?够不够居住?

另外,我们从增量数据上也可以看到,2005年到2017年的商品房变化和城镇人口的增长。

显然,新增的商品房住宅,肯定是大中城市居多,其次为城镇地区,毕竟农村的房子价值得不到体现,开发商是奔着利润而去的。

新建商品房住宅和新增城镇人口可以从流动的增量反应一些,住房的供应问题。

统计局公布所谓《中国统计年鉴2017》数据可以看到:在2005年到2017年间,我们全国的商品房住宅一共实现了11445.93万套的销售量。而与此同时对应的城镇化人口,由2005年的5.62亿人增长到2017年的8.13亿人,新增2.51亿人

按照统计局给出的2017年平均每户3.03的人口来看,十二年间新增的11445.93万套商品房住宅可解决3.47亿的人的住房问题

再有一点需要强调的就是2005年平均每户人口为3.36人,到了2017年是逐年下降的趋势。也就是说,在这十二年里,新增的商品房住宅可以容纳3.5——3.8亿的人口,而城镇化下的新增城镇人口只有2.5亿人

当然也有部分棚改拆迁户,但绝大多数都有回迁房来安置,也就是高达1亿的缺口。

另外,我们还可以从这十二年的数据看到,十二年间住宅的成交量(供给)为11,445.93万套,而在这同一时间段内的住宅销售面积1,387,308.34万平米,平均每套的面积约为121.21平方米,跟全国城镇水平差不多。

这么看来,住房的供给量不少了,住房面积也不小了,新增住房供过于求,房价为什么还会涨呢?

中国的房子不够?房价高涨是供应问题吗?显然不是这样的!

03

买房的机会还在吗?

很多人认为增加住房供给能缓解房价的飙涨,那是很浅显的从经济学的价格理论去看问题。

事实数据告诉我们,在2005年到2017年间这12年新建住房的供过于求,也没见得房价下跌啊?反倒是房价上涨的更加猛烈了!

价格理论没问题,但在我国的房地产市场,短期内可能会有点效果的,长期来看,它简直就是个笑话。

那问题出在哪里?

只有,银行按揭!

过去的12年里,百亿级的新增住房供应面积,都是全款成交的吗?

显然不是的,购房者将房子抵押给银行,后边慢慢还房贷,这一点就已经是一个无法回头的死胡同了

如果有一天,房价大面积且持续性下跌,会出现什么问题?

房子的市场价值比要还的贷款还要少,谁还会想着去还房贷呀?

没人房贷了,银行的储户存款只是一堆钢筋混凝土!

仅仅这一条纽带,它就塌不了,也不可能塌!

那么,未来房价不会跌,会涨吗?

必定会涨的,房价走势略微跑赢通胀是没问题的,毕竟经济在增长,但再大涨暴涨,它就真的是泡沫了。

买房保值,房子让家庭有安全感,才是房产的终极意义所在。

如果有钱,没有什么好的投资渠道,同时不以暴涨的心态,去乱借钱,去加杠杆,有空还是去看看房吧!

毕竟,丈母娘,也希望你去,是吧!


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